Ипотека на первичном и вторичном рынке.

• Карта сайта

      1. Около Года (с номера 13’02) тема моих заметок - ипотечное кредитование.
      В прошлом номере мы начали разговор о схеме ипотечного кредитования в зависимости от рынка:
      Первичного или Вторичного
      Последний абзац предыдущего номера был такой:
      “Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: “Стабильность признак мастерства” и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок Столицы находится в стадии стабилизации. В следующих номерах мы поговорим о вторичном рынке и о тесном переплетении вторичного и первичного рынков. Постараемся, что бы разговор был в свете кредитования, а точнее, ипотечного кредитования”.
      2. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по “вчерашним” прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Говоря простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - квартиры, дома, постройки и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке, вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынка столичной недвижимости.
      Переплетение первичного и вторичного рынка по моему мнению приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. Сегодня на рынке целевого жилищного кредитования (“ипотечное кредитование”) в Киеве работает около десятка Банков, а собственно ипотечное кредитование заключается в выдаче кредита под залог покупаемой квартиры (дома).
      Если обобщить основные условия кредитования физических лиц разными банками под покупку жилья, то они следующие:
      - максимальный срок кредита - до 10 лет;
      - минимальный первоначальный взнос, от стоимости квартиры - 20…30%
      - процентная ставка по кредиту, % годовых в валюте- не ниже 13%
      Итак, существует ДВА варианта приобретения жилья в кредит на первичном рынке:
      1) Покупка уже готовой квартиры, т.е. дом построен и сдан в эксплуатацию.
      Для покупки готовой квартиры в кредит Клиент должен заключить с Банком два Договора:
      Кредитный Договор;
      Договор залога.
      По кредитному Договору Клиент от Банка получает в долг деньги для приобретения квартиры, а по Договору залога - эту же квартиру передает в залог. 2) Финансирование строительства квартиры через инвестиционно кредитную схему. Клиент берет кредит, отдает деньги строительной организации и начинает выплачивать кредит Банку, с самого начала или во время строительства дома. Инвестиционно - кредитная схема предусматривает заключение трех Договоров:
      - Кредитного Договора;
      - Договора залога имущественных прав на строящееся жилье;
      - Тройственного Договора - поручительства со строительной компанией.
      Когда квартира будет готова (построена, и дом сдан в эксплуатацию), но кредит не погашен, клиент должен переоформить договор залога уже готового жилья, т.е. Договор залога имущественных прав заменяется на Договор залога имущества. После этого клиент получает квартиру в “неполную” собственность. Это означает, что Клиент может владеть и пользоваться квартирой, но не имеет права распоряжения ею (продать, сдать в аренду, подарить и оформить право наследования). При выборе Банка имеют значение т.н. “второстепенные условия”.
      “Второстепенные” условия могут оказаться ключевыми при выборе Банка. Банковские комиссионные и одноразовые расходы Клиента, связанные с оформлением права собственности и кредита на квартиру, существенно колеблются от Банка к Банку и могут составить от 100 до 800 долларов САШ и выше. Поэтому их сумма и объем покрываемых ими услуг, механизм начисления платы за одноразовые услуги (процент от сделки или фиксированная величина) и процедура выплаты (сразу или частями) также являются весомыми факторами выбора схемы того либо иного Банка. Определенную роль в принятии решения о выборе Банка-партнера может сыграть и срок рассмотрения заявки Клиента на получение кредита, а также перечень необходимых для подачи в Банк документов, который тоже может существенно отличаться.
      3. Я уже неоднократно писал о том, что Клиенту (Инвестору, Заемщику) по сути дела не особенно важно, какая строительная компания построит ему дом, и какой Банк даст ему кредит.
      А что же ему важно?
      Давайте перечислим основные факторы, влияющие на решение Клиента воспользоваться услугами ТОГО или ИНОГО Банка для приобретения квартиры. И какой конкретно квартиры.
      Место нахождения дома;
      Планировка квартиры и ее характеристики;
      Стоимость квартиры;
      Возможность получения кредита;
      Условия кредитования;
      Процентная ставка;
      Срок кредитования;
      Схема погашения кредита;
      Сумму, которую Клиент должен ежемесячно выплачивать;
      Стоимость оформления кредита.
      6. Это основные вопросы. И кто должен их решать? Безусловно Риелтор.
      Ко мне приходит Клиент и говорит: “Владимир Исакович, у меня есть 10000 долларов США. Я хочу взять кредит и купить 3-х комнатную квартиру. Могу ли я Вас нанять (я не стесняюсь этого слова), чтобы Вы решили эту задачу?”.
      И я ее решаю. Нахожу ему квартиру на первичном или вторичном рынке, исходя из требования Клиента по району расположения дома и планировки самой квартиры. И нахожу Банк, который даст кредит на условиях наиболее подходящих для моего Клиента. И все это делаю я - Риелтор, который должен работать и со Строителем и с Банком, и с Продавцами (если приобретается квартира на вторичном рынке), и со Страховыми компаниями, то есть соединить воедино всех этих “субъектов” рынка и… удовлетворить своего Клиента.
      Если такой Клиент придет к Риелтору (как это происходит у нас в Центре), то Риелтор сам должен найти ту строительную компанию, которая построит “нужный” дом с “нужной” квартирой и тот Банк, который даст кредит на хороших условиях, лучше чем в других Банках. Строго говоря, Риелтор не должен “привязываться” к какой - то одной строительной компании, предлагая только ее объекты, а работать с той, которая более подходит конкретному Клиенту.
      Риелтор должен быть, в большинстве случаев, дилером Банка, который с должным пониманием относится к проблемам Заемщика (Клиента).
      Я уверен, что только при равноправном участии Риелтора, ипотечное кредитование будет развиваться и на первичном и на вторичном рынке.
      10. Мною разработаны несколько схем кредитования на первичном рынке, в т.ч. и с участием той квартиры, которая уже есть у Потенциального Покупателя, т.е. “старой” квартиры.
      Все схемы кредитования обеспечивают кроме Банка и Риелтора участие Страховой компании и Строительной компании, которые взаимодействуя друг с другом обеспечивают возможность Инвестору построить достойное жилье, а всем другим - получить достойную прибыль.
      Риелтор, как равный среди равных участников в переговорах Строителя и Банкира, Банкира и Страховщика. А зачастую, не как “равный”, а как “тамада” этого делового застолья.
      Вот какова роль Риелтора в развитии и становлении Ипотеки в Украине, а особенно на первичном рынке.
      11. Я убежден в том, что потенциальному Инвестору следует сделать “первый шаг” на нелегком пути приобретения жилья под кредит к Риелтору, который уже сотрудничает с Банком, который относится к Клиентам своего Риелтора - Партнера с “особым” (!) вниманием, предоставляя ему кредиты на наивыгоднейших условиях.